Mira abans de saltar del penya-segat

1. Pla d'immobilització de l'edifici

2. Millores de capital (historial passat i plans futurs, incloses les estimacions de costos i el període de temps)

3. Hipoteca per a l'edifici (quins són els termes/condicions/opcions de renovació)

4. Acord de gestió (empresa que actualment té contracte de gestió; costos/serveis)

5. Enquesta d'amiant en espais públics i apartaments

6. Marcs de finestres podrits al soterrani i altres espais públics que poden ser punt d'entrada per a rosegadors/insectes i danys per aigua

7. Comptadors d'aigua/electricitat. S'han de revisar els costos de cada any. Els costos són similars any rere any?

Paquet d'aplicacions. Amunt (camí Amunt)

Hi ha tres termes que cada comprador potencial de cooperatives ha de memoritzar: pagament inicial, ràtio deute/ingressos i liquiditat posterior al tancament.

• Obstacle XNUMX: El pagament inicial és la part inicial en efectiu que el comprador paga al venedor amb l'import restant per ser finançat per un banc o un altre prestador. Les cooperatives volen que els propietaris tinguin capital social a les seves cases. Un pagament inicial pot ser del 20 al 50 per cent (no universal). Alguns edificis d'alt estatus poden insistir en compres totalment en efectiu sense finançament permès.

• Dos obstacles: Relació deute/ingressos. L'import del deute mensual d'un comprador dividit pels seus ingressos mensuals. Per a moltes cooperatives, la relació deute/ingressos admissible arriba al 25-30 per cent. Molts consells també miren el panorama financer general. Si algú està a la Seguretat Social i només aporta 2100 dòlars al mes, però té 10 milions de dòlars al banc o inversions, la relació deute-ingressos pot no ser un problema.

• Tres obstacles. Liquiditat posterior al tancament. La quantitat de diners disponible per al comprador potencial després de fer un pagament inicial. Això pot incloure efectiu al banc, mercat monetari i/o fons d'accions, cartera d'accions, lletres del Tresor, certificats de dipòsit (considerats líquids). Els IRA i altres comptes de jubilació no es consideren líquids, ni tampoc les pòlisses d'assegurança de vida, les accions no invertides o béns personals (és a dir, béns immobles, obres d'art).

La regla general: el comprador hauria de tenir prou efectiu a mà per pagar la hipoteca i la manutenció durant dos anys en cas que els seus ingressos acabin per algun motiu, com ara l'acomiadament laboral o la malaltia.

De vegades, els consells es liquidaran amb liquiditat d'un any i un any d'efectiu col·locat en garantia, cosa que permet que un possible comprador recapti diners en garantia venent actius líquids amb antelació i proporciona tranquil·litat als consells.

Algunes juntes informaran els corredors i els compradors sobre els seus requisits numèrics per endavant per evitar temps i problemes per examinar persones amb poques possibilitats d'acceptació. Altres juntes no tenen requisits absoluts i fan judicis cas per cas.

Riscos versus recompenses

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | eTN — Jorge Royan – royan.com.ar

Totes les compres comporten un risc. En el cas de comprar una cooperativa de Nova York, molts factors no estan sota el control del comprador, com ara un edifici mal gestionat, una junta de cooperativa mandrosa o personal de l'edifici sense formació o inadequat. És possible que els accionistes hagin de fer front a valoracions especials inesperades cobrades pel BOD per a reparacions importants d'edificis que no s'havien previst i els pagaments de manteniment poden augmentar més ràpidament que la inflació. L'BOD pot canviar el subarrendament o altres polítiques, fent impossible el lloguer d'apartaments i/o la propietat d'una mascota. Vendre el vostre apartament pot ser un desafiament a causa dels rebuigs arbitraris de la junta de possibles compradors perquè un membre del BOD us guarda rancor.

Avançant

Has trobat l'apartament dels teus somnis. El vostre advocat, comptable, interiorista, arquitecte i família estan tots en la mateixa pàgina. Vostè i el propietari heu arribat a un acord sobre el preu de venda i ara és el moment de tancar.

Hora de tancar

El temps de tancament de les cooperatives a Nova York pot trigar entre 2 i 3 mesos des del moment en què hi ha un contracte de compra signat; no obstant això, en el món REAL, el temps que triga a tancar depèn d'una sèrie de factors i pot estar fora del control directe del comprador:

1. Tota la compra en efectiu comprant un apartament patrocinador. Planifica en 2-3 mesos (o menys)... però,

2. Compra d'una finca amb un advocat sense experiència - retard

3. El paquet de la junta cooperativa pot estar incomplet o contenir errors: retard

4. L'agent gestor tarda en revisar la sol·licitud i posposa l'enviament a la junta: retard

5. La junta de cooperatives està revisant moltes vendes i estan competint per l'atenció del BOD: retard

6. Paquet de pensió presentat durant un període de vacances - retard

7. Conflictes en la programació de l'entrevista (tu i el CA) - retard

8. El BOD no pot prendre una decisió - retardar

9. El venedor o el comprador no col·laboren: retard

Costos de tancament

• Honoraris d'advocat. Oscil·la entre 1,500 i 4,000 dòlars. Normalment es paga al tancament de la transacció. Pot haver-hi una tarifa addicional per a l'advocat del banc (1,000 dòlars).

• Impost sobre Mansions. El llindar de l'impost sobre la mansió a la ciutat de Nova York és de 1,000,000 de dòlars (és poc probable que una mansió es vengui a aquest preu). Tècnicament, l'impost es considera un impost de transmissions, pagat pel comprador en propietats iguals o superiors a 1,000,000 $. L'import de l'impost varia i és una taxa de graduació que comença a l'1 per cent que augmenta en funció dels rangs de preus de compra fins a un màxim del 3.9 per cent per a propietats de 25,000,000 dòlars o més.

• Assegurança de títol (només condominis). La compra d'un condomini i l'obtenció d'una hipoteca requereix una assegurança de títol i normalment s'executa al 0.45 per cent del preu de compra. S'adquireix per protegir compradors i prestadors contra les reclamacions del títol de la propietat abans de ser propietari de l'habitatge.

• Registre d'hipoteques Impostos (només condominis). Això requereix que els compradors paguin l'1.8 per cent en imports hipotecaris inferiors a 5,000,000 dòlars i l'1.925 per cent en imports hipotecaris superiors a 500,000 dòlars. Aquest és l'import del préstec i no el preu de compra. Per a un apartament mitjà a Manhattan per 2,000,000 dòlars amb un 20 per cent de reducció, hi ha un càrrec de l'1.925 per cent a l'import del préstec de 1,600,000 dòlars d'aproximadament 30,800 dòlars només per a l'impost de registre de la hipoteca.

• Impost Flip (Cooperatives). Aquesta és una quota de transferència pagada a la cooperativa durant una transacció de venda d'apartaments de la cooperativa. La taxa no és tècnicament un impost i, per tant, no és deduïble com a impost sobre béns immobles. L'import de l'impost del flip i qui el paga (comprador o venedor) varia d'una cooperativa a una altra. La informació generalment es descriu a l'arrendament de propietat o cooperativa dels edificis per llei.

• Tarifes addicionals. Comissions hipotecàries, despeses de recodificació, imprevistos, etc.

• Impostos de transferència de l'estat de Nova York i de Nova York (Només condominis de nova urbanització). (prevu.com)

Finalment

Quan finalment s'ha completat l'acord, el comprador dóna els seus diners al venedor. El venedor dóna al comprador l'escriptura (per als condominis) o l'arrendament propietari (per a les cooperatives) i tothom segueix amb la seva vida.